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Immobilier neuf : les dispositifs de défiscalisation

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L’investissement locatif figure parmi les placements les plus rentables du marché. Il offre d’ailleurs la possibilité aux investisseurs de profiter de déductions ou de réductions d’impôts dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier. On parle alors de défiscalisation immobilière qui concerne aussi bien les logements anciens que les logements neufs. Vous souhaitez connaître les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf ? Voici tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif très apprécié par les investisseurs de biens neufs, car elle offre une réduction d’impôts sous certaines conditions. Celles-ci sont relatives au bien en question, à l’emplacement, à la durée de location, au plafonnement des loyers et au locataire. Le plafond d’investissement est de 300 000 euros par an avec un seuil annuel de deux logements et un prix d’achat au m² plafonné à 5 500 euros.

Conditions

Afin d’être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier doit se trouver dans l’une des zones suivantes :

  • zone A : la ville de Paris et ses 29 communes environnantes,
  • zone A Bis : il s’agit de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur et de l’agglomération française de Genève,
  • zone B1 : elle concerne la grande couronne parisienne, les métropoles comptant plus de 250 000 habitants et d’autres villes.

Les logements situés dans les zones B2 et C peuvent profiter de la réduction, mais sous certaines conditions. De plus, le bien mis en location doit servir de résidence principale au locataire et ne doit pas être meublé. Il doit également être loué dans les 12 mois suivant sa finition. De plus, les revenus fiscaux du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils définis par la loi. Enfin, vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins 6 ans pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Nous vous recommandons de trouver un bon promoteur qualifié qui vous aidera à investir via un programme immobilier neuf, il vous proposera en effet un accompagnement personnalisé et des conseils d’expert.

La réduction d’impôts en Pinel

Il vous est possible d’obtenir une réduction d’impôts pendant une durée de 6,9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue et plus l’avantage fiscal est important. Vous avez donc une réduction de 12% pour une location de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans et 21% pour une location d’une durée de 12 ans. Pour rappel, la réduction ne s’applique que sur deux biens au maximum par an. Pour les DOM-TOM, les réductions sont de 23, 29 ou 32 % pour des durées respectives de 6, 9 et 12 ans, grâce à la loi Pinel Outre-mer.

La loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est une loi qui offre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu une réduction sur l’impôt. Il s’adresse aux investissements dans l’immobilier neuf, notamment dans les résidences de services. Ce sont notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD, etc.

Conditions

Afin de bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard, il faut que le bien meublé acquis soit situé dans une résidence avec services. Vous devez vous engager à le mettre en location pendant une durée de 9 ans. De même, son prix de revient annuel ne doit pas excéder 300 000 euros par an. Pour précision, le bien peut être neuf ou en état de futur achèvement. Par ailleurs, en tant qu’investisseur, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros. Elles ne doivent pas constituer plus de 50% de vos revenus globaux.

La réduction d’impôts avec le Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans. Ce qui équivaut à 11% de la valeur hors taxe du bien mis en location. De plus, il vous offre la possibilité de récupérer toute la TVA (20%) sur votre investissement si vous respectez certaines conditions.

Par ailleurs, cette loi vous offre une déduction des frais réels. Il s’agit des frais et charges locatives, des primes d’assurances, des provisions sur charges de copropriété, de la taxe foncière, etc. Une déduction totale des intérêts d’emprunts est également possible dans la limite des revenus étant de même nature.

L’activité de location meublée

Elle comprend le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Le premier s’adresse à ceux qui veulent obtenir un complément de revenus en louant une partie de leurs logements. Le second concerne principalement les résidences de services, les maisons de retraite, les établissements hôteliers, etc.

Conditions

Vous pouvez prétendre au LMNP si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an. Celles-ci peuvent également être inférieures à la somme de tous les autres revenus de votre foyer. En ce qui concerne le statut LMP, il s’applique lorsque vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 euros ou qu’elles sont supérieures à la moitié de votre revenu global. Par ailleurs, il existe des conditions liées au bien loué meublé. Ce dernier comprend en effet le mobilier obligatoire dont la liste a été élaborée par décret. Il s’agit notamment des éléments suivants : literie avec couette ou couverture, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et chaises, étagères de rangement…

La fiscalité des revenus locatifs en location meublée

Il existe deux régimes fiscaux dans le cadre de la location meublée. Il y a le régime micro-Bic si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros et le régime réel qui s’applique lorsque ces dernières sont supérieures à 70 000 euros. Avec le régime micro-Bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire global estimé à 50%. Dans le régime réel, vous avez droit à une déduction des charges réelles et à un amortissement probable du bien et du mobilier. Petite précision : la réduction des charges concerne les charges de copropriété, les assurances de logement, les frais et intérêt d’emprunt, les frais d’entretien et les ouvrages de réparation.

Enfin, notez que la location meublée non-professionnelle n’est pas soumise à la TVA à moins que vous proposiez certains services : réception de clients, petit-déjeuner, nettoyage quotidien, fourniture de linge, etc. Si vous avez acheté un bien neuf dans une résidence avec service consacré aux personnes âgées, aux étudiants ou aux personnes handicapées, il vous sera possible de récupérer la TVA.

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