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Estimation immobilière : comment se réalise-t-elle ?

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La valeur vénale (ou le prix probable sur un marché) d’un bien immobilier ne reste la même après son acquisition. Selon les cas, elle peut augmenter ou diminuer. Pour vous en assurer, vous devez réaliser une estimation immobilière. Cette opération s’impose en cas de vente, de donation, de succession, de partage de bien lors du divorce, de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière… Les professionnels de l’immobilier ainsi que les notaires sont connus pour leur capacité à fixer le prix d’un bien.

Toutefois, l’estimation immobilière est à la portée des particuliers. Grâce à des outils de simulation en ligne conçus à cette fin, vous pouvez déterminer vous-même la valeur vénale approximative de votre bien. L’intervention d’un spécialiste reste toutefois nécessaire pour clore l’opération. Découvrez avec cet article comment se réalise une estimation immobilière.

Les critères pour effectuer une estimation immobilière

La valeur vénale d’un bien immobilier est fonction de plusieurs éléments endogènes et exogènes. Pour l’estimer, il est donc essentiel de tenir compte de ces derniers.

Le type de bien immobilier

Les biens immobiliers sont de différents types. Nous avons, entre autres :

  • les biens d’habitation (immeuble, château, maison, appartement, studio…),
  • les biens commerciaux (locaux et murs commerciaux),
  • les terrains à construire.

Le prix que vaudra un bien sur le marché sera en partie fonction de son type. Il va de soi qu’un immeuble n’a pas la même valeur qu’un appartement. Le type de bien est donc naturellement l’un des critères à prendre en compte pour l’estimation immobilière.

Les caractéristiques

Deux biens immobiliers de même type ont peu de chances d’avoir une valeur similaire si elles n’ont pas les mêmes caractéristiques. Pour réaliser une estimation immobilière, les caractéristiques du bien sont à considérer. Il s’agit notamment de la surface (habitable et extérieure), du nombre de pièces, de la nature des matériaux, du niveau d’étage (pour les immeubles), etc. Les caractéristiques d’une construction permettent de savoir si c’est un bien standard, un bien de caractère, un bien de luxe… Cela permet de réaliser une estimation fiable.

L’état du bien

L’état dans lequel se trouve un bien donne une indication sur sa valeur. S’il s’agit d’une construction, la qualité du gros œuvre et du second œuvre est à évaluer pour réussir l’estimation immobilière. Plus une construction vieillit, plus sa valeur vénale diminue. Cependant, lorsque des travaux de rénovation ont été récemment effectués sur un vieux logement, il faut en tenir compte lors de l’estimation.

Avant l’avènement d’outils d’estimation immobilière en ligne, il fallait forcément faire appel à un professionnel pour avoir une idée du prix d’un bien. En effet, il est difficile pour le propriétaire d’évaluer la valeur de son propre bien en considérant objectivement son état. Tout logement a une valeur affective pour son propriétaire. Celui-ci aura tendance à ne pas relever la vieillesse de sa construction même si c’est le cas. Les plateformes dédiées à la simulation de valeur vénale permettent au particulier d’affiner l’estimation immobilière de ses biens et d’être le plus objectif possible.

La situation géographique du bien

L’emplacement d’un bien immobilier a une grande influence sur sa valeur vénale. Cela est dû à de nombreux facteurs, en l’occurrence à l’attractivité des localités. Les biens immobiliers sont globalement plus coûteux dans les régions qui attirent les populations que dans les autres. Le principe de l’offre et de la demande intervient.

La demande étant forte dans les villes phares, les biens immobiliers qui s’y trouvent sont très valorisés. Toutefois, l’intérêt des acquéreurs dans ces localités peut se porter sur un ou des types de biens donnés et pas sur d’autres. Malgré tout, la situation géographique est l’un des critères à considérer pour une estimation immobilière.

Les alentours du logement

Pour estimer un bien immobilier, son environnement immédiat est à considérer. Pour connaître le prix auquel un logement peut être vendu sur le marché immobilier, il faut prendre en compte les constructions et installations d’agrément qui l’entourent. Par exemple, pour estimer la valeur d’un logement situé dans un immeuble en copropriété, la nature des parties communes est à évaluer.

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il faut connaître le prix du mètre carré. Pour cela, il vous faudra consulter la base de données intitulée « Demande des valeurs foncières », une chambre notariale ou un site d’estimation immobilière.

L’estimation immobilière en ligne

Les professionnels de l’immobilier proposent l’estimation en ligne à leur clientèle cible. Ce service permet d’accélérer le processus de vente, de donation, de succession, etc.

L’usage d’une plateforme d’estimation immobilière

L’estimation immobilière se réalise de plus en plus par les particuliers via internet. Pour ce faire, recourez au site d’une agence immobilière qui propose un outil de simulation de la valeur vénale des biens. De façon générale, un tel outil est conçu de sorte à donner des résultats en fonction des informations fournies par l’utilisateur. L’estimation immobilière sur une plateforme appropriée offre l’avantage d’être rapide et simple. En quelques clics, vous pouvez vous faire une idée de la valeur vénale de votre maison, appartement, immeuble ou autre bien.

Le remplissage d’un formulaire

L’estimation immobilière en ligne s’effectue à travers le remplissage d’un formulaire avec des informations décrivant le bien concerné. L’outil de simulation se sert de ces informations pour donner une fourchette de prix. Vous avez la possibilité de réaliser l’estimation en ligne sur plusieurs sites afin d’avoir une vue objective sur la valeur de votre bien.

Dans la plupart des cas, le service est gratuit. Les professionnels proposant l’outil de simulation envoient les résultats de l’estimation aux particuliers par mail. Ainsi, vous pourrez vous lancer dans l’opération pour laquelle vous souhaitez connaître la valeur de votre bien immobilier. Cependant, il est peu évident que l’estimation en ligne soit suffisante. Et pour cause, toutes les spécificités du bien ne sauraient être évaluées sans qu’il ne soit visité.

L’estimation immobilière par un professionnel

L’idéal pour trouver la valeur vénale la plus juste possible de votre bien immobilier est de faire appel à un professionnel de l’immobilier. L’estimation immobilière se fait par les professionnels suivant des étapes données.

Le relevé de tous les détails relatifs au bien

Pour estimer la valeur vénale, le professionnel se déplace sur les lieux. Il observe attentivement la construction et relève ses caractéristiques. Si le bien possède plusieurs pièces, il prend le temps de toutes les visiter. Il s’attarde sur l’état global du bâtiment et s’intéresse aux petits détails qui pourraient faire la différence en cas de vente. Il évalue, par exemple, l’exposition de l’intérieur à la lumière naturelle, l’aération de la construction, l’état de l’isolation… Il vérifie la présence de traces d’humidité ou d’autres problèmes concernant le bien. Il s’intéresse aussi à l’environnement immédiat du bâtiment.

L’application des décotes et de surcotes

L’une des bonnes raisons de solliciter un professionnel pour l’estimation immobilière, c’est qu’il est en mesure d’appliquer des décotes et des surcotes. Cela consiste à déterminer le montant que vaut un bien selon son emplacement, des commodités disponibles et du projet immobilier. Par exemple, le professionnel peut, a priori, appliquer une surcote à un bâtiment d’habitation situé au centre-ville ou proche d’infrastructures, de stations de métro, etc. Par contre, il peut appliquer une décote si la construction est éloignée de grands axes routiers, d’infrastructures de loisirs, de commerces, etc.

L’évaluation des tendances sur le marché immobilier local

La valeur vénale d’un bien immobilier dépend du marché sur lequel il se trouve. Tous les types de bien immobilier ne sont pas prisés dans une localité. Le professionnel réalise l’estimation immobilière en fonction des tendances sur le marché local. Il prospecte le marché et s’informe sur les prix pratiqués pour le type de bien dont il estime la valeur. Ainsi, il parvient à déterminer la valeur vénale la plus probable du bien concerné.

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